전세사기 고소대리, 보증금 미반환과 사기를 가르는 증거는?

전세보증금을 돌려받지 못했다고 해서 곧바로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 전세사기 고소를 준비한다면 계약 체결과 보증금 지급 과정에서 임대인이 무엇을 속였는지, 그 설명을 믿고 돈을 지급했는지를 구체적으로 정리해야 합니다. 형사고소와 함께 보증금 회수를 위한 대응도 살펴봐야 합니다.

먼저 확인할 핵심 내용

• 보증금 미반환 사실만으로 임대인의 사기 고의가 입증되지는 않습니다.

• 계약 당시 설명과 실제 권리관계·재정 상황이 어떻게 달랐는지가 중요합니다.

• 계약서와 송금 내역에 문자, 계약 당시 등기사항증명서 등을 연결해 정리해야 합니다.

• 고소가 진행되더라도 보증금이 자동으로 반환되는 것은 아닙니다.

반갑습니다. 판사출신 형사전문변호사, 법무법인 거산 신중권입니다.

“집주인이 이번 달에는 돌려준다고 했습니다.”
“이제는 전화도 받지 않습니다. 고소하면 돈을 받을 수 있을까요?”

보증금 반환이 늦어지면 당장 이사할 집과 대출 상환부터 걱정하게 됩니다. 기다려 달라는 말을 언제까지 믿어야 할지, 지금 고소하면 오히려 돈을 받기 어려워지는 것은 아닌지 망설여지기도 합니다.

이때 먼저 해야 할 일은 계약부터 반환 약속까지의 과정을 살펴보는 것입니다. 형사책임을 물을 근거가 있는지, 보증금 회수를 위해 어떤 조치를 취해야 하는지를 함께 판단해야 하기 때문입니다.

전세보증금을 못 받으면 모두 사기죄일까요?

보증금 반환의무를 이행하지 않은 사실과 사기죄 성립 여부는 구분해야 합니다.

사기죄는 상대방을 속여 착오에 빠뜨리고, 그로 인해 돈을 지급하는 등의 처분행위를 하게 하여 재물이나 재산상 이익을 취득하는 범죄입니다. 속임수와 금전 지급 사이의 연결뿐 아니라 편취의 고의도 살펴야 합니다.

전세사기 고소에서는 다음 질문으로 구체화할 수 있습니다.

• 임대인이 계약 전에 어떤 설명을 했는가?

• 그 설명 중 실제 사실과 다른 부분은 무엇인가?

• 임차인이 그 설명을 믿고 계약하거나 보증금을 지급했는가?

• 임대인이 거짓임을 알면서도 보증금을 받았다고 볼 자료가 있는가?

계약 이후 사정이 나빠져 보증금을 돌려주지 못한 경우와, 중요한 사실을 속여 보증금을 받은 경우는 같은 방식으로 판단할 수 없습니다.

그렇다고 임대인이 “처음에는 돌려줄 생각이었다”고 말하면 사기 혐의가 사라지는 것도 아닙니다. 당사자의 말뿐 아니라 실제 재정 상황, 계약 경위와 이행 과정 등을 함께 확인해야 합니다.

고소 전에 확인할 세 가지 쟁점

1. 계약 당시 설명이 사실과 달랐는지

“선순위 보증금은 얼마 되지 않습니다.”
“잔금을 받으면 근저당권을 말소하겠습니다.”
“제가 적법하게 계약하고 보증금을 받을 권한이 있습니다.”

이런 설명을 들었다면, 실제 상황과 비교해 볼 필요가 있습니다.

누가 언제 설명했는지, 계약서 특약에 반영됐는지, 문자나 대화 자료가 남아 있는지를 확인해야 합니다. 임대인의 말인지, 중개인의 설명인지도 구분해야 합니다.

다만 약속이 지켜지지 않았다는 결과만으로 당시부터 거짓말이었다고 단정해서는 안 됩니다. 약속할 당시 이행할 의사와 여건이 있었는지까지 살펴야 합니다.

2. 보증금 반환 가능성에 영향을 주는 사정을 어떻게 설명했는지

선순위 권리, 기존 임차인의 보증금, 임대인의 채무 상황 등은 검토할 자료입니다.

대출이 많다는 사실 하나만으로 결론을 내리기보다, 계약 당시 확인할 수 있었던 내용과 실제 설명이 일치했는지부터 비교해야 합니다.

예를 들어 선순위 보증금 규모를 실제보다 적게 설명했다는 의심이 있다면, 단순히 “다른 세입자가 많았다”는 주장에 그치지 않고 당시 안내받은 금액과 확인된 금액이 어떻게 다른지를 정리하는 것입니다.

3. 계약과 보증금 수령에 누가 관여했는지

계약서에 적힌 임대인, 계약 현장에서 설명한 사람, 보증금을 받은 계좌 명의자가 서로 다를 수 있습니다.

이때는 각자의 역할을 구분해야 합니다. 소유자가 직접 계약하지 않았더라도 적법한 대리권 등이 있을 수 있으므로, 명의가 다르다는 사실만으로 사기라고 판단할 수는 없습니다.

누가 어떤 권한으로 계약했고, 누가 무슨 설명을 했으며, 돈은 누구에게 지급됐는지를 확인해야 고소 대상과 범죄사실을 구체화할 수 있습니다.

전세사기 고소대리를 준비할 때 필요한 자료

계약서와 송금 내역은 출발점입니다. 여기에 ‘왜 그 돈을 지급했는지’를 보여 주는 자료를 연결하는 것이 좋습니다.

아래 표는 상담과 고소 준비를 위한 정리 기준입니다. 모든 자료를 갖춰야만 고소할 수 있다는 의미는 아닙니다.

자료는 날짜순으로 정리해 두시면 좋습니다.

계약 전 설명, 계약 체결, 보증금 지급, 문제를 알게 된 시점, 반환 요구 순서로 배열하면 사건의 흐름을 파악하기 수월합니다.

대화 내용은 일부 문장만 잘라 두기보다 앞뒤 맥락과 날짜, 상대방을 확인할 수 있도록 보관해 두십시오. 확인된 사실과 다른 사람에게 전해 들은 내용도 나누어 적어야 합니다.

임대인의 재산을 전부 알아야 고소할 수 있나요?

피해자가 임대인의 모든 재산과 금융거래를 밝혀야만 고소할 수 있는 것은 아닙니다.

임차인 혼자 확인하기 어려운 내용이 있는 것은 당연합니다. 상대방의 속마음을 직접 확인하는 것도 현실적으로 어렵습니다.

대법원도 편취의 고의는 자백이 없는 경우 범행 전후의 재력, 환경, 범행 내용, 거래 이행 과정 등 객관적인 사정을 종합해 판단한다고 봅니다.

관련 법리: 대법원 2022. 7. 14. 선고 2017도20911 판결 — 사기죄 성립요건과 편취 고의의 판단에 관한 일반 법리 참고.

따라서 확보한 자료로 무엇을 설명할 수 있는지, 아직 확인되지 않은 부분은 무엇인지를 구분하는 것이 중요합니다.

전세사기 고소대리에서는 이러한 자료를 검토해 범죄사실을 정리하고, 추가로 수사를 통해 확인할 필요가 있는 사항을 구체화하게 됩니다. 고소장을 제출한 뒤에도 조사 과정에서 제기되는 쟁점에 맞춰 진술과 자료를 보완할 필요가 있습니다.

여러 피해자가 있다면 공동으로 고소하는 것이 좋을까요?

여러 임차인이 비슷한 피해를 입었다면 계약 경위와 설명 내용을 비교하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

다만 같은 임대인과 계약했더라도 계약 시점, 당시 권리관계, 안내받은 내용은 다를 수 있습니다.

공통된 정황을 모으면서도 각 피해자가 어떤 설명을 듣고 얼마를 지급했는지는 개별적으로 정리해야 합니다. 다른 피해자의 경험을 본인이 직접 겪은 일처럼 진술하거나, 확인되지 않은 내용을 사실로 적어서는 안 됩니다.

형사고소를 하면 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

형사고소만으로 보증금 반환이 보장되지는 않습니다.

형사책임을 묻는 절차와 함께 보증금 반환청구, 재산 보전을 위한 조치 등을 검토해야 합니다. 어떤 절차가 필요한지는 임대차 종료 여부, 임대인의 재산, 경매 진행 여부 등에 따라 달라집니다.

특히 보증금을 받지 못한 채 이사를 준비하고 있다면 기존 권리의 유지 문제를 먼저 확인해야 합니다. 임대차가 종료됐는데 보증금이 반환되지 않은 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 신청만 한 상태와 실제 등기가 마쳐진 상태를 구분해야 합니다.

참고: 찾기 쉬운 생활법령정보 — 보증금의 회수

고소 결과를 기다리는 동안 별도로 진행할 일이 있는지 함께 살펴보는 이유입니다.

전세사기 고소대리 FAQ

Q1. 임대인이 연락을 받지 않으면 사기죄가 되나요?

연락 두절만으로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 연락이 끊긴 경위와 함께 계약·보증금 지급 당시 설명, 실제 권리관계 등을 살펴봐야 합니다.

Q2. 계약서와 입금 내역만 있어도 상담받을 수 있나요?

네. 우선 보유한 자료를 기준으로 검토할 수 있습니다. 다만 계약서와 입금 내역만으로는 어떤 속임수가 있었는지 충분히 드러나지 않을 수 있어, 계약 당시 대화와 설명 자료 등을 추가로 살펴보는 것이 좋습니다.

Q3. 임대인이 처음부터 돈을 돌려줄 생각이 없었다는 자백이 꼭 필요한가요?

꼭 필요한 것은 아닙니다. 객관적인 자료와 계약 전후의 사정을 종합해 고의를 판단할 수 있습니다. 다만 보증금을 받지 못했다는 결과만으로 고의를 단정할 수는 없습니다.

Q4. 다른 피해자가 고소했다면 저는 기다려도 되나요?

다른 사람의 고소만으로 본인의 피해 내용과 증거가 모두 수사기관에 전달됐다고 볼 수는 없습니다. 본인의 피해가 사건에 포함돼 있는지, 별도 고소나 자료 제출이 필요한지 확인하는 것이 좋습니다.

Q5. 사기 혐의가 인정되지 않으면 보증금도 돌려받을 수 없나요?

그렇지는 않습니다. 사기죄 성립 여부와 임대차계약에 따른 보증금 반환의무는 별도로 판단합니다. 형사사건의 결론과 관계없이 민사상 반환청구 가능성을 검토할 수 있습니다.

고소를 결정하기 전, 계약 당시로 돌아가 살펴봐야 합니다

보증금을 돌려받지 못한 분께 “증거부터 정리해야 한다”고 말씀드리는 일이 차갑게 느껴질 수도 있습니다. 이미 충분히 기다렸고, 생활까지 흔들리고 있기 때문입니다.

하지만 그 피해를 수사기관에 설명하려면 구체적인 사실이 필요합니다.

누구에게 어떤 설명을 들었는지, 무엇을 믿고 계약했는지, 나중에 확인한 사실은 어떻게 달랐는지부터 차근차근 살펴봐야 합니다.

저 신중권 변호사는 전세사기 고소대리를 검토할 때 의뢰인과의 상담을 통해 계약 경위와 자료를 확인하고, 형사상 쟁점과 보증금 회수를 위해 필요한 대응을 함께 살펴보겠습니다.

판사출신 형사전문변호사 신중권 | 법무법인 거산

• 판사 출신 변호사

• 대한변호사협회 등록 형사법 전문변호사

• 전월세 계약 가이드북 『집 계약은 처음입니다만』 공저자

• MBC 「판결의 온도」, SBS 「그것이 알고싶다」, JTBC 「안방판사」, KBS 「코인법률방」 등 법률 방송 출연

• 유튜브 채널을 통한 법률 정보 제공

상담 문의: 02-2607-7123
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